전세 계약 갱신 청구권으로 전세 불안 해결하는 현실적 방법

전세 계약 갱신 청구권으로 전세 불안 해결하는 현실적 방법

최근 전세 시장이 요동치면서 세입자들의 가장 큰 고민은 ‘이 집을 계속 살 수 있을까?’ 하는 불안감입니다. 갑작스러운 보증금 인상이나 재계약 거절 소식이 들려올 때마다 마음이 불편해지는 게 사실입니다. 하지만 법적으로 세입자가 안정적으로 거주할 수 있도록 보장하는 제도가 있습니다. 바로 전세 계약 갱신 청구권입니다. 오늘은 이 제도의 의미와 실제 활용법, 그리고 임차인과 임대인 모두가 알아야 할 주의점을 정리해보겠습니다.

 

 

🏠 전세 계약 갱신 청구권이란?

전세 계약 갱신 청구권은 임차인이 계약 만료 전 일정 기간 안에 ‘2년 더 살겠다’고 요구할 수 있는 권리입니다. 이 제도는 2020년 주택임대차보호법 개정 이후 도입되었으며, 세입자의 주거 안정을 보장하기 위해 마련되었습니다.

쉽게 말해, 세입자가 원하면 한 번은 무조건 2년을 더 연장할 수 있는 제도입니다. 단, 임대인은 특별한 사유가 없다면 이를 거절할 수 없습니다.

 

📅 신청 시기와 절차

청구권은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 행사해야 합니다. 이 기간을 놓치면 자동 갱신(묵시적갱신)으로 넘어갈 수 있으니 반드시 일정 관리가 중요합니다.

방법은 간단합니다. 문자, 이메일, 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 임대인에게 갱신 의사를 전달하면 됩니다. 가능하면 문자나 카카오톡처럼 날짜가 명확히 찍히는 방식이 좋습니다.

 

💰 인상 가능한 금액은 5% 이내

많은 세입자들이 걱정하는 부분이 ‘그럼 보증금을 얼마나 올릴까?’ 하는 점입니다. 법적으로 보증금과 월세를 합쳐 5%까지만 인상할 수 있습니다.

예를 들어 현재 전세금이 4억 원이라면, 갱신 시 최대 4억 2천만 원까지만 올릴 수 있습니다. 이를 초과해 요구하는 것은 불법입니다.

따라서 급등한 전세 시세에 상관없이 2년 동안 안정적으로 거주할 수 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

 

⚖️ 임대인이 거절할 수 있는 예외 사유

물론 모든 경우에 갱신이 무조건 받아들여지는 것은 아닙니다. 다음과 같은 정당한 사유가 있을 때는 임대인이 갱신을 거절할 수 있습니다.

 

1. 세입자가 월세를 2회 이상 연체한 경우

2. 거짓이나 부당한 방법으로 계약을 체결한 경우

3. 서로 합의 후 임대인이 적절한 보상을 제공한 경우

4. 세입자가 임대인 동의 없이 무단으로 전대한 경우

5. 임대인이 실제로 거주하려는 경우

 

이 중 가장 많이 발생하는 경우가 ‘임대인의 실거주’입니다. 다만 실거주라 하더라도 실제 입주 의사가 없다면 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 임대인 또한 신중해야 합니다.

 

💡 묵시적 갱신과의 차이

비슷한 개념으로 ‘묵시적갱신’이 있습니다. 이는 계약 만료 6~2개월 전까지 양측 모두 아무 말이 없을 때 자동으로 계약이 연장되는 것을 말합니다.

묵시적 갱신의 경우 기존 조건 그대로 2년 연장되며, 임차인은 언제든지 3개월 전 통보 후 해지 가능합니다.

하지만 전세 계약 갱신 청구권은 5% 인상 한도와 같은 명확한 법적 근거가 존재하기 때문에, 시세가 오를 때는 청구권이 훨씬 유리합니다.

 

🤔 세입자들이 자주 하는 실수

많은 임차인들이 “집주인이 거절할까 봐” “말 꺼내기 불편해서” 등의 이유로 제때 청구권을 행사하지 못합니다.

하지만 이 권리는 세입자에게 부여된 법적 권리이기 때문에, 눈치 보지 말고 명확히 의사를 전달하는 것이 중요합니다.

또한 구두로만 이야기하고 증거를 남기지 않는 경우가 많습니다. 꼭 문자·내용증명 등 기록이 남는 형태로 요청해야 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

 

🧩 세입자의 전략적인 활용법

1. 전세 시세가 급등할 때: 갱신청구권을 사용해 5% 한도로 방어

2. 시세가 하락할 때: 묵시적 갱신이나 재협상으로 조건 조정

3. 이사 계획이 애매할 때: 갱신청구권을 행사하더라도 3개월 전 통보로 해지 가능

 

즉, 갱신청구권을 행사해도 세입자는 언제든 유연하게 움직일 수 있습니다. 반면 임대인은 한 번 수락하면 2년간 계약을 유지해야 하기 때문에, 임대인 입장에서도 신중한 판단이 필요합니다.

 

📍 임대인이 주의해야 할 점

갱신청구권을 행사한 세입자는 언제든지 3개월 전만 통보하면 나갈 수 있습니다.

즉, 임대인은 갑작스러운 공실 위험을 감수해야 하므로, 임대계약 관리 시기를 정확히 파악하고 세입자와의 커뮤니케이션을 꾸준히 유지해야 합니다.

또한 향후 실거주 계획이 있다면 반드시 법적 절차에 따라 증빙을 갖추는 것이 좋습니다.

 

🙋‍♀️ 결국 중요한 건 ‘준비와 기록’

전세 시장은 언제나 예측하기 어렵습니다. 하지만 ‘전세 계약 갱신 청구권’을 알고 행사할 줄 안다면, 최소 4년은 안정적인 주거를 확보할 수 있습니다.

지금 내 계약이 언제 끝나는지, 6개월 전이 언제인지 캘린더에 표시해두고, 임대인과의 소통도 서면으로 남겨두세요.

주거 불안을 줄이는 첫걸음은 바로 ‘권리를 알고 지키는 것’입니다.

 

전세 계약 갱신 청구권은 단순한 제도가 아니라, 불안한 전세 시장 속에서 세입자의 삶을 지켜주는 보호막입니다.

지금이라도 계약서를 꺼내 날짜를 확인하고, 내 권리를 지킬 준비를 해두시길 바랍니다.

이 한 번의 선택이 앞으로의 2년, 나아가 4년의 안정을 결정짓습니다.