3차 부동산 대책 10.15 정부 정책

3차 부동산 대책, 집값은 멈출까? 강력한 대출 규제 핵심 정리

정부가 10월 15일 ‘3차 부동산 대책’을 발표했습니다.

이번 대책은 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에도 불구하고 계속된 수도권 집값 상승세를 잡기 위해 마련된 고강도 대출 규제 중심 정책입니다.

 

정부는 “수도권 중심의 주택시장 과열 신호가 점점 커지고 있다”며, 대출 수요 관리를 통해 확고한 시장 안정을 추진하겠다고 밝혔습니다.

이번 대책은 고가주택 대출 한도 축소, 전세대출 DSR 규제 적용, 스트레스금리 상향, 주담대 위험가중치 강화, 규제지역 확대 등을 주요 내용으로 담고 있습니다.

 

 

1. 주택가격에 따라 달라지는 대출 한도

이번 3차 부동산 대책의 핵심은 주택가격 구간별 주담대 한도 차등화입니다.

지금까지 수도권과 규제지역에서는 주택담보대출(주담대) 한도가 일률적으로 6억 원이었습니다.

하지만 앞으로는 주택가격이 높을수록 대출 한도가 낮아지는 방식으로 바뀝니다.

 

시가 15억 원 이하 주택은 기존과 동일하게 6억 원까지 대출이 가능합니다.

그러나 15억 원을 초과해 25억 원 이하인 주택은 대출 한도가 4억 원으로 줄어들고, 25억 원을 넘는 초고가 주택은 2억 원까지만 대출이 허용됩니다.

 

이로써 대출을 통한 고가주택 매수는 사실상 어려워졌습니다.

정부는 이를 통해 “대출로 상급지 주택으로 갈아타거나, 고가주택을 투기 목적으로 구입하는 수요를 억제하겠다”고 밝혔습니다.

 

다만 재건축·재개발 이주비 대출의 경우에는 주택가격과 관계없이 기존 한도인 6억 원이 유지됩니다.

결국 이번 조치는 고가주택 수요를 직접적으로 제한하면서, 시장 내 자금 흐름을 중저가 주택으로 이동시키려는 의도를 담고 있다고 볼 수 있습니다.

 

2. 전세대출도 DSR에 포함됩니다

그동안 전세대출은 실수요자 보호 차원에서 총부채원리금상환비율(DSR) 규제에서 제외되어 왔습니다.

하지만 이번 대책부터는 1주택자의 전세대출 이자 상환액이 DSR에 포함됩니다.

이는 전세자금대출을 활용한 갭투자(전세를 끼고 주택을 매수하는 형태)를 차단하기 위한 조치입니다.

 

이달 말부터 수도권 및 규제지역에서 전세대출을 받는 1주택자는 DSR 계산 시 해당 이자 상환액이 반영됩니다.

즉, 기존에 전세대출을 유지하고 있는 경우 새로운 주택담보대출을 받기가 훨씬 어려워집니다.

 

정부는 “전세대출이 서민 주거 안정을 위한 제도임에도 불구하고, 일부에서는 이를 투기 수단으로 악용해 주택가격 상승을 부추기고 있다”며 제도 개선의 불가피성을 강조했습니다.

다만 무주택자의 전세대출은 당분간 기존 기준이 유지됩니다.

 

이로써 전세대출을 통한 투자 수요는 크게 위축될 것으로 예상됩니다.

시장에서는 전세대출이 DSR에 포함되면, 실수요자 일부도 대출 가능 금액이 줄어들어 주거 이전 계획에 영향을 받을 수 있다는 분석도 나오고 있습니다.

 

3. 스트레스금리 상향과 위험가중치 조정

이번 대책에는 대출 한도 산정 방식에도 변화가 있습니다.

금융당국은 스트레스금리 하한을 기존 1.5%에서 3%로 상향했습니다.

이는 금리가 인하되더라도 차주의 대출 여력이 늘어나지 않도록 막기 위한 조치입니다.

 

예를 들어 실제 대출금리가 3%일 때 스트레스금리가 1.5%였다면, 은행은 차주가 금리 인상에도 버틸 수 있다고 보고 더 많은 금액을 빌려줬습니다.

하지만 이제는 스트레스금리가 3%로 올라가기 때문에, 같은 조건에서도 대출 한도가 줄어드는 효과가 발생합니다.

또한 은행권의 주택담보대출 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 상향하는 시점도 앞당겨졌습니다.

 

기존에는 내년 4월 시행 예정이었지만, 내년 1월부터 조기 시행됩니다.

이 조치는 은행이 주택담보대출을 취급할 때 더 많은 자기자본을 쌓아야 하기 때문에, 결과적으로 은행의 대출 공급 여력을 낮추는 효과를 냅니다.

 

4. 서울 전역 규제지역 지정과 수도권 확산

이번 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 묶이는 강도 높은 조치가 시행됩니다.

그동안 강남·서초·송파·용산 등 일부 지역만 투기과열지구로 지정되어 있었지만, 이제는 서울의 21개 자치구가 모두 규제대상으로 포함됩니다.

 

경기도에서도 분당, 과천, 수원, 안양, 의왕 등 12개 지역이 새로 규제지역으로 지정되었습니다.

이들 지역에서는 무주택자가 주담대를 받을 때 LTV가 70%에서 40%로 낮아집니다.

 

또한 전세대출을 보유한 사람은 규제지역 내 3억 원을 초과하는 아파트를 새로 구입할 수 없으며, 1억 원 이상 신용대출을 보유한 경우 대출 실행일로부터 1년 동안 주택을 구입할 수 없습니다.

 

이처럼 규제지역이 수도권 전역으로 확산되면서, 주택 거래 전반이 위축될 가능성이 큽니다.

정부는 이러한 조치를 통해 투기수요를 차단하고, 실수요 중심의 시장을 정착시키겠다는 방침입니다.

 

5. 시장 영향 – 풍선효과와 ‘똘똘한 한 채’ 현상의 재확산

이번 대책은 분명히 고가주택 중심의 대출 규제를 강화한 조치입니다.

그러나 그만큼 중저가 주택으로 수요가 이동하는 풍선효과가 나타날 가능성도 높습니다.

대출이 가능한 범위가 줄어들면서, 실수요자들이 상대적으로 규제가 덜한 가격대의 주택으로 몰릴 수 있기 때문입니다.

 

특히 수도권 외곽 지역의 9억~12억 원대 아파트나 신축 아파트에는 오히려 매수세가 늘어날 가능성이 있습니다.

이로 인해 ‘똘똘한 한 채’ 현상이 더욱 심화될 것이라는 전망도 나옵니다.

대출 규제의 영향이 크지 않은 고소득층과 현금 자산가들은 여전히 우량 입지의 한 채를 선택하려는 경향을 보이기 때문입니다.

 

결국 이번 대책은 시장의 과열을 억제하려는 의도에도 불구하고, 주택시장 내 양극화가 심화될 가능성을 배제하기 어렵습니다.

 

6. 개인적인 생각 – 규제보다 중요한 것은 신뢰와 예측 가능성입니다

이번 3차 부동산 대책은 단기적으로 주택시장의 과열을 진정시키는 효과가 있을 것으로 보입니다.

그러나 장기적으로는 규제만으로 시장 안정을 이끌어내기는 어렵다고 생각합니다.

 

첫째, 공급이 뒷받침되지 않는 규제는 한계가 있습니다.

지금의 수도권은 여전히 공급이 부족한 상황입니다.

대출 규제로 수요를 억제하더라도 근본적인 수급 불균형이 해소되지 않으면, 가격은 다시 상승 압력을 받을 수 있습니다.

 

둘째, 정책의 예측 가능성과 일관성이 중요합니다.

최근 몇 년간 부동산 정책은 너무 자주 바뀌었습니다.

대출 규제와 완화가 반복되면서 시장의 불확실성이 커졌고, 결국 실수요자들은 내 집 마련의 시기를 잡기 어렵게 되었습니다.

 

셋째, 실수요자 보호 장치가 필요합니다.

무주택자, 신혼부부, 청년층 등 실수요자에게는 탄력적인 대출 기준을 적용해야 합니다.

고가주택 투기 수요를 잡는 것은 필요하지만,

실제 내 집 마련을 꿈꾸는 계층이 피해를 입지 않도록 세밀한 조정이 필요합니다.

 

7. 결론 – 3차 부동산 대책은 끝이 아닙니다

정부는 이번 대책을 통해 “시장 과열이 지속될 경우 추가 규제를 검토하겠다”고 밝혔습니다.

즉, 이번 조치는 시작일 뿐이며 상황에 따라 더 강력한 4차 대책이 나올 가능성도 있습니다.

 

현재 검토 중인 방안에는 주담대 위험가중치를 25%까지 상향하는 조치와 고위험 주담대 적용 대상을 확대하는 방안이 포함되어 있습니다.

 

결국 이번 대책은 대출을 통한 주택 구매를 어렵게 만들고, 현금 중심의 실거주 수요 위주로 시장 구조를 바꾸려는 시도라고 볼 수 있습니다.

하지만 시장의 반응은 단순하지 않습니다.

 

정책의 방향이 옳더라도 신뢰와 일관성이 뒷받침되지 않으면, 투자자와 실수요자 모두 불안 속에서 움직이게 됩니다.

 

따라서 정부는 규제 이후 시장 반응을 면밀히 관찰하고,

필요할 경우 속도 조절과 보완책을 함께 제시해야 합니다.